Sanierung einer Gebrauchtimmobilie

Zuerst die Bestandserfassung, dann der Rat vom Fachmann

Das bessere Jobangebot, mehr Schulen und Ausbildungsstätten, die breitere medizinische Versorgung - es gibt viele Gründe, vom Land in Stadtnähe zu ziehen. Im Umland von größeren Metropolen wie Hamburg, Köln oder München ist das Angebot an gebrauchten Immobilien größer und der Traum von den eigenen vier Wänden kann sich erfüllen. Auf was Besitzer von Bestandsimmobilien achten sollten, haben wir hier zusammengefasst.

Keine Frage, ein altes Haus hat Charme. Anders als beim Neubau trifft man in Bestandsgebäuden jedoch oft auf Bauteilkonstruktionen und technische Anlagen, die nicht mehr dem heutigen Stand der Bau- und Energietechnik entsprechen. Vor einer Sanierung ist die Begutachtung durch einen Fachmann deshalb unverzichtbar.

Hier lohnt sich ein genauer Blick des Experten besonders:

Dach und Dachstuhl

Ist das Dach oder die oberste Geschossdecke (Dachboden) gedämmt? Bauherren und Sanierer sollten auf jeden Fall beachten, dass der Dachboden den Mindestwärmeschutz erfüllen muss. Unter Mindestwärmeschutz versteht man Maßnahmen, die Bauschäden verhindern und z. B. Tauwasser- und Schimmelpilzfreiheit gewähren. Ist das darüberliegende Dach nicht gedämmt, muss die oberste Geschossdecke nach Energieeinsparverordnung (EnEV) einen U-Wert von 0,24 W/(m²·K) oder besser aufweisen. Wird dieser U-Wert nicht erreicht, müssen Maßnahmen zur Dämmung des Dachbodens ergriffen werden.


Fassade

Zeigen sich Risse in der Fassade, muss die Ursache geklärt werden. Liegt die Rissbildung im Putz selbst, im Untergrund oder in der Statik? Je nach Qualität des Materials und der Verarbeitung liegt die Lebensdauer von Außenanstrichen an Fassaden bei 5 bis 15 Jahren, der Außenputz bei etwa 30 bis 40 Jahren.


Fenster

Wie ist der Zustand von Rahmen, Scheiben und Dichtungsbändern? Lassen sich die Fenster leicht öffnen und schließen? Wenn man sich für neue Fenster entscheidet, sollte man die energetischen Anforderungen im Blick haben: Werden mindestens zehn Prozent der Fensterfläche bei einem Altbau ersetzt, fordert die EnEV einen Uw-Wert von 1,3 W/(m²·K). Ebenfalls Vorschrift sind praktisch luftdichte Fenster, um den Energieverbrauch durch den sonst unkontrollierten Luftaustausch zu verringern.


Keller

Sicht- und Geruchskontrolle sind hier der erste Schritt: Zeigen Wände und Böden feuchte Stellen, blättert der Putz ab und steigt einem ein modriger Geruch in die Nase? Dann sollte ein Fachmann den Zustand der Konstruktion sowie vorhandener Altabdichtungen analysieren und prüfen, ob eine Vorschädigung des Mauerwerks, zum Beispiel durch Salze, bereits besteht. Zieht die Kälte des nicht beheizten Kellers bis in das Erdgeschoss, hilft eine Dämmung der Kellerdecke. Egal ob in Eigenleistung oder über den Handwerker: Bei der nachträglichen Dämmung müssen auch hier die Vorgaben der EnEV für die Sanierung, d. h. ein U-Wert von 0,30 W/(m²·K) beachtet werden.


Heizung und Warmwasser

Die Protokolle des Schornsteinfegers geben Auskunft über Leistung, Abgaswerte, Wartung und fällige Sanierungsmaßnahmen. Die EnEV schreibt vor, dass Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und vor 1985 eingebaut wurden, ausgetauscht werden müssen. Seit 1. Oktober 2015 gibt es den Heiz-Check der Verbraucherzentralen. Er soll Klarheit verschaffen, was das alte Heizsystem tatsächlich leistet und welche Einsparmöglichkeiten es gibt.


Städtebauliche Vorgaben

Außerdem sollten bei Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen die städtebaulichen Vorgaben am Standort berücksichtigt werden. Dazu gehören z. B.

  • die zulässige Gebäudehöhe (Anzahl der Vollgeschosse),
  • die maximal zulässige Überbaubarkeit des Grundstücks (Grundflächenzahl),
  • adie Einhaltung bauordnungsrechtlich vorgeschriebener Abstandsflächen zu Nachbarsgrundstücken.

Nutzung und Nachhaltigkeit

Wenn die Sanierungsplanung ansteht, sollte man nicht nur an Grundrisse, Vorgaben und Materialien denken. Auch über das Wohnen sollte man sich Gedanken machen: Wie sollen die Bewohner im sanierten Gebäude miteinander leben und arbeiten? Wie möchte man im Alter wohnen? Qualität und Nachhaltigkeit spielen eine ebenso wichtige Rolle. Energieeffizienz - in der Gebäudehülle und in der Anlagentechnik - steigert den Wert des Hauses, sorgt für höheren Wohnkomfort und bietet mehr Unabhängigkeit von künftigen Energiepreisentwicklungen.

Gut zu wissen

EnEV: Randbedingungen und Maßgaben für die Bewertung bestehender Wohngebäude

Energieberater und Energieeffizienz-Experten: www.energie-effizienz-experten.de

KfW: Förderung für Bestandsimmobilien